Guía · Inmuebles · 6 min de lectura
Prescripción positiva en la CDMX: requisitos, plazos y pruebas
Qué es la prescripción positiva (usucapión), qué requisitos pide el Código Civil de la CDMX, cuáles son los plazos de 5 y 10 años y qué pruebas ayudan.
Respuesta corta
- Es una forma de adquirir la propiedad por poseer un inmueble como dueño durante el tiempo que marca la ley.
- La posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (art. 1151).
- 5 años de buena fe o 10 años de mala fe; 5 años también si hubo inscripción de posesión (art. 1152).
- Se demanda a quien aparece como propietario en el Registro Público; la sentencia se inscribe como título (arts. 1156 y 1157).
¿Qué es la prescripción positiva?
El Código Civil de la Ciudad de México define la prescripción como un medio de adquirir bienes (o de liberarse de obligaciones) por el paso del tiempo y bajo las condiciones que establece la ley. Cuando se trata de adquirir, se llama prescripción positiva o usucapión.
Los cuatro requisitos de la posesión (art. 1151)
| Requisito | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| En concepto de propietario | Poseer como dueño, no como inquilino, cuidador o por préstamo. Los tribunales piden demostrar la causa generadora de la posesión: el acto con el que empezaste a poseer (por ejemplo, una compraventa privada). |
| Pacífica | Que no se haya adquirido con violencia. |
| Continua | Que no se haya interrumpido legalmente. |
| Pública | Que se ejerza a la vista de todos: vivir ahí, pagar servicios, hacer mejoras. |
Los plazos (art. 1152)
- 5 años si la posesión es de buena fe, en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
- 5 años cuando el inmueble ha sido objeto de una inscripción de posesión.
- 10 años si la posesión es de mala fe, pero en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
- Los plazos de las fracciones I y III aumentan en una tercera parte si se demuestra que, por no hacer las reparaciones necesarias, el inmueble urbano estuvo deshabitado la mayor parte del tiempo (o que un predio rústico no se cultivó).
¿Contra quién es el juicio? (art. 1156)
Quien cumple los requisitos puede demandar a la persona que aparece como propietaria en el Registro Público de la Propiedad, para que el juez declare que la prescripción se consumó y que adquirió la propiedad. Por eso, el primer paso suele ser obtener un certificado del Registro Público sobre el inmueble.
Pruebas que suelen ayudar
- El documento con el que empezaste a poseer (contrato, cesión, constancia).
- Boletas de predial y agua, recibos de luz y otros servicios a tu nombre, de varios años.
- Comprobantes de mejoras, ampliaciones o construcción.
- Testigos (vecinos, por ejemplo) que conozcan tu posesión.
- Fotografías antiguas y actuales.
Después de la sentencia
La sentencia que declara procedente la prescripción se inscribe en el Registro Público y sirve como título de propiedad (art. 1157). Con ello ya puedes heredar, vender o hipotecar con seguridad.
Cuándo no es la vía correcta
- Si rentas o te prestaron el inmueble: no hay posesión como dueño.
- Si el inmueble era de un familiar que falleció y tú eres heredero: normalmente la vía es la sucesión.
- Si el vendedor está localizable y dispuesto: puede bastar con formalizar la venta ante notario.
Fuentes
Esta guía es información general y no sustituye una asesoría sobre tu caso. Las leyes cambian; revisa la fecha de actualización.