Inmuebles y escrituras
Prescripción positiva (usucapión) en la CDMX
La prescripción positiva, también llamada usucapión, permite adquirir la propiedad de un inmueble cuando se ha poseído como dueño durante el tiempo y en las condiciones que marca la ley. Te ayudo a evaluar si tu caso cumple y a llevar el juicio.
Analizamos tu caso y te explicamos qué opciones legales existen.
En resumen
- La posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública (Código Civil CDMX, art. 1151).
- Plazo general: 5 años con buena fe y 10 años con mala fe (art. 1152).
- Se tramita en juicio contra quien aparece como propietario en el Registro Público (art. 1156).
- La sentencia favorable se inscribe y sirve como título de propiedad.
Atención en Toda la CDMX · Gustavo A. Madero y zona norte.
¿Qué significa cada requisito?
- En concepto de propietario: poseer como dueño, no como inquilino, comodatario o cuidador. Los tribunales piden demostrar la causa generadora de la posesión, por ejemplo un contrato de compraventa o una cesión.
- Pacífica: que no se haya obtenido con violencia.
- Continua: sin interrupciones legales.
- Pública: a la vista de todos, por ejemplo pagando servicios, haciendo mejoras, siendo reconocido por los vecinos.
Las pruebas que suelen usarse
Contrato o documento con el que empezaste a poseer, recibos de predial, agua, luz y otros servicios a tu nombre, comprobantes de mejoras o construcción, fotografías y testigos que conozcan tu posesión. Entre más completa y antigua sea la documentación, mejor.
Cómo es el proceso
- Revisión de tu historia y documentos, y obtención del certificado del Registro Público.
- Demanda contra quien aparece como propietario y, en su caso, contra quien te transmitió la posesión.
- Etapa de pruebas: documentos, testigos y, a veces, inspección.
- Sentencia e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años necesito vivir en la casa?
Por regla general, 5 años si tu posesión es de buena fe y 10 años si es de mala fe, siempre como dueño y de forma pacífica, continua y pública. El plazo puede aumentar en ciertos supuestos de abandono del inmueble.
¿Qué es posesión de buena fe?
En términos generales, cuando entras a poseer con un título que crees válido, por ejemplo un contrato de compraventa, sin conocer que tenía algún vicio.
Rento la casa desde hace años, ¿puedo prescribir?
No, mientras poseas como inquilino. El arrendamiento no es posesión en concepto de propietario.
¿Puedo prescribir un inmueble de un familiar que falleció?
Depende de cómo empezó tu posesión. A veces la vía correcta es la sucesión y no la prescripción. Lo revisamos con tus documentos.
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Leer guíaEsta página ofrece información general y no sustituye la revisión de tu caso. Las leyes, plazos y requisitos cambian; verifica siempre la situación de tu asunto con una abogada.